…о это касается физического и юридического освобождения квартиры. Трудно бывает продавцам час в час соблюсти сроки, указанные в договоре купли-продажи.

В договоре могут быть предусмотрены штрафные санкции к продавцу за каждый день просрочки физического и юридического освобождения квартиры. После того, как покупатель в соответствии с договором купли-продажи (или не в соответствии) подписал акт приема-передачи процесс покупки квартиры или комнаты закончен. Вы становитесь новым владельцем приобретенной Вами жилплощади, со всеми вытекающими из этого правами и обязанностями.

 

                         Продажа квартиры

 

При самостоятельной продаже квартиры необходимо обратить внимание на следующие моменты:

Итак, во-первых, необходимо предварительно оценить стоимость вашего жилья. Самый распространенный способ узнать стоимость своей квартиры — поиск аналогичных предложений в газетах. Кроме того, существует Интернет. Прозвонив несколько объявлений, где говорится о квартире, аналогичной вашей, вы сможете сделать соответствующие выводы: если жилье по предполагаемой вами цене уже продано в немалых количествах, значит, вы занизили цену. Смело поднимайте. Можно также обратиться в оценочную фирму. Специалисты оценят вашу квартиру с учетом ее местоположения, «возраста», состояния, размеров и прочих параметров и выдадут на руки полный отчет с обоснованием стоимости. Эта услуга обойдется в 120–250 у. е. Хотелось бы отметить, что продать можно только приватизированную квартиру, находящуюся в частной или общедолевой собственности.

 

Как только вы определились в цене — начинайте рекламную кампанию. Разместите свое объявление в нескольких газетах, а также в интернете — двух публикаций в неделю будет вполне достаточно. Параллельно сообщите о продаже квартиры своим родственникам, друзьям и знакомым. Если ее решит купить кто-нибудь из них — будет больше уверенности в том, что вас не обманут.  Вариантов множество и лучше активировать все возможно доступные: давать объявления в газету, размещать на досках объявлений в Интернете, столбы с объявлениями, где можно расклеить свое объявление или сорвать пару десятков чужих листочков, пока до вас это не сделал кто-то еще. И еще: если хотите продать срочно, нужно помещать объявления минимум три раза в неделю, не срочно пару раз хватит. Телефон тоже следует давать доступный, потенциальный покупатель позвонит один раз, максимум два, и потом, не найдя Вас, просто переключится на другое предложение.

Будьте готовы к тому, что Вам будут постоянно звонить, поэтому в объявлении укажите лучше № мобильного телефона и время звонков, например: звонить строго с 18:00 до 20:00

В целях безопасности назначайте время просмотра на выходные дни в дневное время, допустим с 12:00 до 14:00. Требуйте подтверждающего звонка за 2-3 часа до просмотра, обязательно узнайте, кто придет, от какой фирмы, № телефона агента или покупателя.

При показе Вашей квартиры, следите, чтобы Вас не обворовали, т.е. следите за теми, кто посещает вашу квартиру. Не лишним будет проверить паспорт тех, кого вы пускаете в свою квартиру.

Грамотно составьте договор купли-продажи

Будьте особенно внимательны при получении денег. Деньги получайте только через банковскую ячейку, особенно внимательны, будьте при составлении перечня условий доступа в банковскую ячейку.

Лично проследите за сдачей на регистрацию и при получении зарегистрированного договора купли-продажи.

Если сделка альтернативная, то есть смысл пункты 4,5,6 доверить профессионалам, т.е. заказать сопровождение сделки, которое включает в себя: Сопровождение сделки включает в себя:

участие в переговорах между покупателем и Вами на стадии подготовки сделки

проверка представленных для сделки документов

составление договора купли-продажи

составление договора купли-продажи в простой письменной форме

подготовка представленных документов для заключения договора купли-продажи в нотариальной форме

составление акта приема-передачи квартиры

проверка документов лиц, участвующих в сделке

организация финансовых взаиморасчетов через ячейку банка

составление перечня условий доступа к банковской ячейке

регистрация подписанных договоров и получение их после регистрации

Примечание: оплата банковской ячейки, оплата регистрации договора и услуг нотариуса за Ваш счет!

 

Альтернативная сделка.

 

Основная масса сделок на рынке недвижимости альтернативные и бояться этого не надо. Зная основные составляющие сделки по покупке-продаже квартиры, Вы сами можете во всем разобраться.

Сделка называется альтернативной при следующей ситуации: Вы продаете свою квартиру или комнату, а взамен приобретаете другое жильё. Альтернатива бывает простой (легкой) или сложной. 

Пример простой альтернативы: Вы продаете свою 1-комн. квартиру, а взамен покупаете (с доплатой или без) другую - 2-х комнатную. Хозяин 2-х комнатной квартиры ничего не покупает, просто берет деньги. Или Вы продаете 1 комн. квартиру, покупаете 1-комн. квартиру в другом районе, хозяин которой также ничего не покупает (т.е. квартира свободна юридически и физически). 

При сложной альтернативе количество участников сделки увеличивается. Возьмём предыдущий пример: Вы продаете 1 комн. квартиру и покупаете   2-х комн., хозяева которой, продав Вам свою квартиру, покупают 3-х комнатную квартиру. В свою очередь хозяева 3-х комнатной квартиры покупают 2 однокомнатные квартиры. 

В данном случае в цепочке в сделке участвуют 5 квартир, соответственно будет 5 договоров купли-продажи. Теоретически (да и на практике тоже) в цепочке может участвовать сколько угодно квартир, но, как правило, после 5 квартир "цепочку" разрывают. Самое сложное в альтернативной сделке собрать всю цепочку и провести операцию в один день для всех участников сделки. 

Вот здесь как раз и нужен специалист, который должен проследить за условиями доступа к Вашей ячейке в банке, т.к. Вас ведь интересует продажа Вашей квартиры и покупка 2-х комнатной, а до остальных участников вам нет дела. Но ведь точно также думает и каждый из остальных участников сделки. Хотя в принципе можно разобраться самому и обойтись без сопровождения сделки.

 

Кто есть кто?

 

1. Управление Федеральной регистрационной службы по г.Москве (УФРС)

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения(обременения), перехода и прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является необходимым условием и единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право собственности на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый Государственный реестр прав. В Москве этим занимается Управление Федеральной регистрационной службы по г.Москве (УФРС). Здесь Вы также можете получить справку о наличии обременений на приобретаемую Вами жилплощадь

.

2. Бюро технической инвентаризации (БТИ)

Выдаёт следующие документы, необходимые для совершения сделок с недвижимостью:

- справка формы №11-А(срок действия 1 месяц) указывает общую и жилую площадь квартиры, её балансовую стоимость, подтверждает отсутствие ареста и запрета на квартиру.

- справка формы № 22-А(срок действия 1 год) содержит поэтажный план с экспликацией жилого помещения.

Все документы выдаются собственникам и лицам зарегистрированным в квартирах по предъявлении паспорта с отметкой о регистрации в данной квартире или правоустанавливающих документов на эту квартиру. Справка формы № 11-А выдаётся через 2 часа после обращения, справка формы 22-А через 10 дней после обращения.

3. Единый информационно-расчётный центр (ЕИРЦ)

Заменил бывшие домоуправления, ДЕЗы, ЖЭКи и т.д. В ЕИРЦ находится бухгалтерия и , как правило, паспортистки. Здесь Вы можете получить следующие, необходимые для сделок с недвижимостью, документы:

- копию финансово-лицевого счёта. Выдаёт бухгалтерия, срок действия 1 месяц.

- справка об отсутствии задолженостей по коммунальным платежам. Выдаёт бухгалтерия, срок действия 1 месяц.

- выписка из домовой книги. Выдают паспортистки, срок действия 1 месяц.

Все документы выдаются собственникам и лицам, зарегистрированным в квартире по предъявлению паспорта с отметкой о регистрации в данной квартире или правоустанавливающих документов на эту квартиру. Срок выполнения - в день обращения за документами.

4.Органы опеки и попечительства.

Органы опеки и попечительства находятся в районной управе по месту жительства. От них требуется разрешение для проведения сделки купли-продажи в следующих случаях:

- если среди собственников продаваемой квартиры есть несовершеннолетние дети;

- нетрудоспособные инвалиды 1-й и 2-й группы;

- недееспособные или ограниченно недееспособные граждане;

- одинокие граждане пенсионного возраста;

Срок рассмотрения заявления и выдача согласия составляет 30 дней. В случае положительного решения согласие органов опеки и попечительства выдаётся в виде постановления главы органа местного самоуправления.

5. Налоговые инспекции.

В случае, если жилплощадь, участвующая в сделке купли-продажи , досталась владельцу в виде наследства или дарения, то в налоговой инспекции по месту жительства необходимо получить справку об уплате налога на наследство или дарение. Без данной справки регистрация прав собственности произведена не будет. Срок выдачи справки - 10 дней с момента обращения.

6.Нотариусы.

Нотариусы выполняют нотариальные действия, предусмотренные законодательством. Составляют и заверяют (при необходимости), договора купли-продажи, выдают различные доверенности, оформляют необходимые документы для вступления в наследство, составляют договора ренты, составляют договора дарения (дарственные) и т.д.

 Купить квартиру самостоятельно можно. Другой вопрос, сколько на это уйдет ваших сил, времени, нервов.  Все предусмотреть невозможно, и нередко с людьми случаются разные коллизии.

Конечно, и риэлтор может что-то упустить. Но в этом случае за его недосмотр отвечает риэлтерская фирма. К примеру, наше агентство подберет вам за свой счет аналогичную квартиру или выплатит денежную компенсацию. Обращаться лучше к профессионалам. Даже самая высокая цена, уплаченная в виде комиссионных фирме, вполне соответствует тому риску, который будет вас преследовать. Причем не только до конца сделки, но и еще 10 лет, в течение которых она может быть расторгнута.

 
Конструктор сайтов — uCoz