ES'Недвижимость

+7 985-445-5786 

Вы решаете действовать самостоятельно. Вот только как действовать, куда идти и какие документы собирать? Мы постараемся дать несколько практических советов покупателям и продавцам жилья, которые решили обойтись без помощи риэлторов.

Схема покупки квартиры выглядит приблизительно так:

1.  Анализ вариантов, формирование предложений

2.  Поиск вариантов

3.  Подтверждение выбора.  Внесение аванса

4.  Организация расчетов

5.  Подписание договора купли-продажи

6.  Государственная регистрация

7.  Передача и получение денег

8.  Подписание акта приема-передачи квартиру

В свою очередь схема продажи квартиры несколько отличается от предыдущей схемы:

1.  Анализ вариантов, формирование предложений

2.  Организация рекламной компании, поиск покупателя

3.  Показ квартиры

4.  Получение предоплаты за квартиру

5.  Сбор пакета документов

6.  Организация расчетов. Закладка денег в банковскую ячейку

7.  Подписание договора купли-продажи

8.  Государственная регистрация

9.  Передача и получение денег

1. Подписание акта приема-передачи квартиру

Рассмотрим все этапы подробнее.

Анализ вариантов, формирование предложений

Позволим себе напомнить всем потенциальным покупателям, что самостоятельное приобретение, так же как и продажа квартиры на вторичном рынке жилья, — очень и очень рискованный шаг. Относительно безопасно покупать квартиры в новостройках. Но и тут стоит выяснить, не перепродавался ли дом в процессе строительства. В этом случае может оказаться, что все квартиры в доме были проданы уже дважды. 

На первый взгляд всё очень просто, выбрал понравившееся предложение и позвонил. Но на самом деле процесс это долгий и, прямо скажем, нудный. Просмотрев издания по недвижимости, посетив интернет, Вы увидите огромное количество предложений, которые Вас вроде бы устраивают, но когда Вы начинаете их прозванивать, то выясняется, что объект или продан, или находится под задатком, или вообще снят с продажи.

Кроме того Вы вдруг узнаёте, что цена уже другая (естественно выше). Некоторые телефоны вообще не отвечают. Часто попадаются объявления "утки". То есть на самом деле такой квартиры вообще нет, но Вам скажут, что она только что продана и предложат подобрать аналогичную. Таким способом некоторые агентства и риэлторы пытаются привлечь клиентов. Очень важно ещё на стадии выбора объекта получить по нему как можно больше информации.

Очень часто в рекламе и по телефону говорят одно, а при осмотре выясняется совершенно другое. Особенно вас должна насторожить неоправданно низкая цена на квартиру, т.к. нормальная квартира не может стоить дешевле аналогов. Также должна насторожить и приписка "срочно", хотя действительно довольно часто, чтобы не разорвать цепочку, нужно срочно найти покупателя. Но за припиской "срочно" может стоять желание нечистоплотного продавца не дать Вам времени для тщательной проверки квартиры.

Особенно внимательным нужно быть при покупке комнаты. Часто продают не комнату, а долю в квартире. А это не одно и тоже. Например, в объявлении указано, что продаётся комната 13 кв. м. в 2-х комнатной квартире, а потом выясняется что это 1\2 доли 2-х комнатной квартиры. Но если это 1\2 доли, то почему Вам предлагают меньшую комнату, а не большую? При покупке доли в квартире, потом через суд надо будет выделять право пользования и т.д.

В общем, как мы уже говорили, процесс этот долгий и нудный. Но вот наконец Вы подобрали устраивающий Вас вариант и договорились о просмотре.

Осмотр выбранных вариантов.

При осмотре квартиры обратите внимание на то, не проводилась ли в квартире перепланировка и если проводилась, то узаконена ли она. Тщательно осмотрите потолки, не заливали их соседи, а если это последний этаж, не течёт ли крыша. Осмотрите состояние санузлов и сантехники, дверей и дверных коробок, состояние полов. Наличие неузаконенных перепланировок это повод для серьёзного торга, т.к., купив такую квартиру, ответственность за них будете нести Вы!

Наличие протечек, плохое состояние сантехники, полов, дверных коробок также повод для торга. Хотя, если Вам квартира понравилась вы её купите в любом состоянии, т.к. всё равно будете делать ремонт, но неузаконеная перепланировка это очень серьёзно! Многие владельцы перед продажей делают так называемый "евроремонт" и при продаже хотят на этом заработать, или в стоимость квартиры включают стоимость мебели и бытовой техники. Решать Вам, нужен Вам этот ремонт и эта техника, или нет.

 Поинтересуйтесь соседями, которые живут рядом, нет ли среди них дебоширов, алкоголиков, наркоманов, ведь вам там потом придется жить.

Просмотрев несколько вариантов Вы, наконец, остановились на понравившемся и решили купить эту квартиру или комнату. Вам необходимо внести задаток или аванс за эту квартиру или комнату, и заключить договор на покупку этой квартиры или комнаты.

Подтверждение выбора.  Внесение аванса

Первое, что необходимо, это выяснить - чистая это продажа, или взамен приобретается другая жилплощадь (альтернативная сделка). Если продавец физическое лицо и у него чистая продажа, то размер аванса должен быть минимален и составлять не более 1000 долларов США, т.к. денег для внесения аванса за альтернативу ему не нужно, ему нужно лишь подтверждение серьёзности Ваших намерений. 
  Внося аванс физическому лицу, обязательно составьте предварительный договор о покупке квартиры и потребуйте от него расписку по полной форме, т.к. если что-нибудь пойдет не так, например он откажется продавать квартиру или Вы передумаете и т.д., то Вы сможете потом взыскать эти деньги через суд. Если квартиру продаёт агентство, то риск потерять свои деньги меньше, т.к. у юридического лица отсудить свои деньги значительно проще, да и само агентство не заинтересованно в судебном разбирательстве и идёт на него только в случае крайней необходимости.
  Прежде чем внести деньги за понравившуюся Вам квартиру, внимательно прочтите договор, который предлагает Вам агентство, особенно раздел об ответственности сторон. Перед внесением аванса Вам должны предоставить оригиналы правоустанавливающих документов, будь то физическое лицо или агентство. Иначе Вы не будете знать, действительно ли физическое лицо имеет право продавать эту жилплощадь и принадлежит ли она ему. Если покупаете через агентство, то попросите показать вам договор, заключённый на продажу квартиры между владельцем и агентством, иначе как Вы будете знать, что агентство действует от имени владельца и вообще имеет право продавать эту квартиру. Обратите внимание на срок действия договора. 

Как физическое лицо, так и агентство должны предоставить Вам следующие правоустанавливающие документы в подлинниках (ксерокопии, даже нотариально заверенные, не рассматриваются):

а) Если жилплощадь до этого не продавалась, а перешла в собственность путём приватизации до 
31. 12. 1999 года то:

• свидетельство о собственности на жилье
• заявление
• акт передачи в собственность

б) Если жилплощадь не продавалась, а перешла в собственность путём приватизации         с 01. 01. 2000 года то:

• свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилье
• заявление
• акт передачи в собственность

в) Если жилплощадь до этого не продавалась, но досталась владельцу в результате наследства по закону или завещанию, а также в результате договора ренты или дарения то:

• свидетельство о праве на наследство по закону или завещанию, выданное нотариусом по месту жительства
• свидетельство о смерти бывшего владельца жилплощади
• свидетельство о государственной регистрации права собственности
• договор ренты
• договор дарения

г) Если жилплощадь до этого продавалась или менялась то:

• договор купли-продажи
• передаточный акт
• договор мены
• свидетельство о государственной регистрации права собственности

  Кроме того, чтобы убедиться в том, что в квартире никто не зарегистрирован (прописан), необходимо посмотреть выписку из домовой книги и копию финансового лицевого счёта. Вам также обязаны предоставить справку из БТИ по форме № 22А - план и экспликацию помещений (желательно в оригинале). По этой справке Вы сможете определить, имелась ли в квартире перепланировка или нет, а если имелась, то узаконена ли она. Вы также должны посмотреть документы, удостоверяющие личность владельца жилплощади (пока хотя бы ксерокопии) и сравнить их с теми данными, которые записаны в правоустанавливающих документах на квартиру. 

При покупке квартиры у физического лица потребуйте от него, кроме уже вышеперечисленных, справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам и телефону, т.к. бывают (и довольно часто) случаи, когда эта задолженность составляет десятки тысяч рублей. 

При покупке жилплощади через агентство добейтесь, чтобы в договоре между Вами и агентством на покупку данной квартиры, обязательно была вставлена следующая фраза: "В случае, если обнаружатся факты, которые могут в дальнейшем повлиять на право пользования Заказчиком (это о Вас) указанной выше квартиры(комнаты), в том числе и нахождение владельца (владельцев) на учёте в психоневрологическом и наркологическом диспансерах, договор расторгается и внесённая Заказчиком сумма возвращается ему в полном объёме в течении 2-х дней с момента расторжения договора". Если агентство отказывается внести эту фразу в договор, то Вам лучше отказаться от этой квартиры и от этого агентства. Если агентство настаивает, то можно указать и срок в течении которого Вы можете изыскивать эти факты, но никак не меньше 7-ми дней. 

  Бывают случаи, когда квартира или комната продаётся по доверенности. Вам следует тщательно изучить эту доверенность и выяснить, почему продавец не может сам продать квартиру. Помните, что доверенность без указания числа, когда она выдавалась - ничтожна. Если не указан срок действия доверенности - то она действительна 1 год с момента выдачи. Обратите внимание на то, что именно доверяет владелец квартиры и кому. Доверенность должна быть выдана на продажу именно этой квартиры и совершения для этого всех необходимых действий: сбор документов, регистрацию договора купли-продажи и т. д. 

  Потом, прежде чем подписывать договор купли-продажи этой квартиры, Вам нужно будет удостовериться у нотариуса, выдавшего доверенность, не отозвана ли она. В договоре, который Вы будете заключать с агентством, будет указано что Вы, как покупатель, оплачиваете ячейку банка, составление договора купли-продажи, регистрацию договора купли-продажи. В договоре должна быть указана цена, по которой Вы эту квартиру приобретаете. Цена может быть указана как в долларах, так и в рублях. Цена квартиры не должна меняться в течении срока действия договора. Изменение цены в одностороннем порядке со стороны продавца без Вашего согласия, влечёт за собой расторжение договора и возврат Вам аванса. 

  На практике продавцы часто не указывают полную стоимость квартиры в договоре купли-продажи, т.к. владеют этой квартирой менее 3-х лет и вынуждены будут заплатить налог в размере 13% с суммы превышающей 1000000 рублей. Если Вы согласны указывать такую сумму в договоре купли-продажи, то всё в порядке, если нет - ищите новую квартиру или уплачивайте владельцу квартиры размер налога из своего кармана. На самом деле, если с квартирой всё в порядке, то бояться ничего не нужно - никаких исков никто Вам выставлять не будет, а тем более претендовать на Вашу квартиру в будущем. Кто знает, может быть, Вы сами через пару лет захотите продать эту квартиру и окажетесь в таком же положении. 

Узнайте, оборудована ли она телефоном и не спаренный ли он? Укажите в договоре номер телефона, который будет сохранён в приобретаемой Вами квартире. Оговорите заранее (лучше письменно), что владелец квартиры на сделке передаст Вам нотариально заверенное заявление о том, что он не возражает на перевод телефонного номера на имя нового владельца квартиры, т.е. на Вас.

Проверка юридической чистоты выбранной квартиры.

Вы внесли аванс, т.е. уже потратили какую-то сумму денег и для того чтобы её не потерять, а тем более не потерять потом и квартиру и деньги, необходимо провести проверку юридической чистоты квартиры. Проверка юридической чистоты квартиры проводится для того, чтобы в будущем Вас не ожидали такие "сюрпризы" как:

1. При приватизации квартиры в своё время не была выделена доля несовершеннолетнему, прописанному в данной квартире на момент приватизации. Пусть прошло много лет, но бывший несовершеннолетний вправе подать в суд и оспорить Ваши права на квартиру, и суд, скорее всего, удовлетворит его иск.
2. До приватизации в квартире был прописан гражданин, который затем был осуждён и выписан из квартиры. Вернувшись из мест заключения, он узнал, что квартира приватизирована и продана.Опять суд и опять не в Вашу пользу. То же самое в связи с отъездом в длительную командировку, службой в армии и т.д.
3. Кто-то из собственников продаваемой квартиры состоит на учёте в психоневрологическом или наркологическом диспансере. После сделки купли-продажи он может обратиться в суд и заявить, что в момент совершения сделки он плохо понимал что делает, или находился в состоянии алкогольного (или наркологического) опьянения, и потребует через суд расторгнуть сделку. Суд наверняка её расторгнет. Кстати, некоторые владельцы так зарабатывают. Истратив полученные деньги, возвращают себе собственность, а полученные от Вас деньги будут возвращать Вам по решению суда в течении долгих-долгих лет, если вообще вернут.
4. На квартиру может быть наложено обременение в виде ареста, залога, договора ренты и т.д.Собственники квартиры могут "забыть" сказать Вам об этом и Вы опять рискуете своими деньгами.
5. В квартире могут оказаться зарегистрированные люди, кроме собственников, имеющие право пользования данной квартирой, т.е. Вы приобретёте квартиру с "довеском".

Список подобных "сюрпризов" можно продолжить, но нет необходимости, т.к. уже из вышесказанного можно сделать вывод: проверка юридической чистоты квартиры необходима в любом случае, какой простой, на первый взгляд, не казалась сделка и какими милыми людьми не были собственники квартиры. Без проверки юридической чистоты приобретаемой Вами квартиры, Вы имеете большой процент вероятности остаться без квартиры и, возможно, без денег.

И главное - проверку юридической чистоты квартиры должны провести Вы сами лично или нанятые Вами юридические или физические лица, но никак не продавец или лица его представляющие (не зависимо от того, что утверждают продавцы и какие бы солидные фирмы за ними не стояли). Вы же понимаете, что сейчас можно "сделать" любые документы, а не связанная с продавцом проверка позволит выявить истину и ответить на вопрос : "чистая" квартира или нет?

Бывает что квартира не совсем "чистая", тогда проведённый специалистом анализ, поступившей в ходе проверки информации, подскажет Вам при выполнении каких условий можно спокойно приобретать данную квартиру.

Мы не зря в предыдущей главе настаивали на том, чтобы в договор о покупке квартиры была внесена фраза: в случае если… и указан был минимальный срок в течении которого эта фраза действует - например неделя. Это значит, что за эту неделю Вы должны провести проверку юридической чистоты квартиры, которая включает в себя:

1. проверку объекта недвижимости в управлении Федеральной регистрационной службы по г. Москве
2. проверку на возможное наличие прав на недвижимость ранее проживающих в ней граждан и убывших из неё
3. проверку на наличие зарегистрированных (прописанных) граждан в данной квартире
4. проверка нахождения участников сделки с недвижимостью на учете в психоневрологическом диспансере по месту жительства
5. проверка нахождения участников сделки с недвижимостью на учете в наркологическом диспансере по месту жительства.
6. выявление зарегистрированных обременений на квартиру
7. проверка фактов выделения долей несовершеннолетним, участвовавших в сделках в прошлом проверку данных о прописанных и зарегистрированных в квартире лицах в прошлом начиная с заселения дома.
8. анализ информации о возникновении и последующих переходах прав собственности на квартиру.

Обстоятельства, которые могут привести к признанию сделки недействительной:

1. Предыдущие сделки с отчуждаемой квартирой были проведены с нарушением прямых требований законодательства, в том числе: не было получено требуемых Законом разрешений, заявлений, в частности: а) согласия супругов на распоряжение имуществом, приобретенным в период брака, в том числе для квартир ЖСК; б) отказов соседей или сособственников от преимущественного права покупки; в) разрешений органов опеки и попечительства на совершение сделки с квартирой, в которой несовершеннолетний был прописан на момент приватизации, но не был включен в число собственников; являлся собственником квартиры или был зарегистрирован в этой квартире на момент совершения сделки.
2. Заключена сделка, запрещенная Законом, в том числе дарение от имени малолетнего; договор купли-продажи, где покупателем являлся несовершеннолетний, а продавцом выступал близкий родственник этого несовершеннолетнего или его законного представителя или опекуна.
3. Доверенность, по которой заключалась сделка, не была оформлена в соответствии с требованиями действующего законодательства.
4. Выявлены нарушения Закона о приватизации или факты, предшествующие приватизации, вследствие которых договор передачи отчуждаемой квартиры в собственность может быть расторгнут в судебном порядке: а) в число собственников не включены лица, временно выбывшие, в частности, в армию, места лишения свободы, и от них не предоставлены должным образом удостоверенные в соответствии с ГК РФ заявление об отказе от приватизации или доверенность на представление их интересов при заключении договора передачи; б) лица, выбывшие из отчуждаемой квартиры в дома престарелых или инвалидов, интернаты, не включены в число собственников при приватизации квартиры членами их семьи (если с момента выписки до момента приватизации не прошло 6 месяцев); в) выдан ордер или распоряжение на заключение договора найма на квартиру, из которой предыдущий наниматель выбыл в дом престарелых или инвалидов, интернат; г) не включены в число собственников лица, признанные судом безвестно отсутствующими; д) в момент приватизации в квартире состояли на регистрационном учете лица, объявленные судом умершими; е) у лиц, зарегистрированных в отчуждаемой квартире на момент приватизации, был хотя бы один ребенок, нигде не состоящий на регистрационном учете.
5. Хотя бы один из постоянно зарегистрированных в отчуждаемой квартире или хотя бы один из собственников квартиры состоит на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере.
6. Отчуждаемая квартира обременена правами третьих лиц, в том числе есть снятые с регистрационного учета в армию, места лишения свободы, с постановкой на временный учет по новому месту жительства или не вставшие на регистрационный учет по новому месту жительства.
7. В отчуждаемой квартире есть лица, снятые с регистрационного учета в связи с признанием судом их безвестно отсутствующими.
8. Дом, в котором находится отчуждаемая квартира, идет под снос или стоит в планах на реконструкцию с отселением.
9. В отчуждаемой квартире произведена "неузаконенная" перепланировка.
10. В доме, где находится отчуждаемая квартира, приостановлена или не открыта (для новых домов) постановка на регистрационный учет.
11. Отчуждаемая квартира находится в споре, под арестом или запретом.
12. Несовершеннолетний ребенок одного из собственников или зарегистрированных в отчужденной квартире нигде не состоит на регистрационном учете.
13. В числе наследодателей отчуждаемой квартиры есть лица, объявленные судом умершими.
14. В числе наследников отчуждаемой квартиры, имеющих право на наследство за умершим, обнаружен несовершеннолетний ребенок, не вступивший в права наследования.
15. В числе наследников отчуждаемой квартиры, имеющих право на наследство за умершим, обнаружено лицо, имеющее обязательную долю в наследстве и не давшее отказ от принятия наследства в установленном законом порядке.
16. За умершим собственником (в случае общей совместной собственности) отчуждаемой квартиры наследственное дело не открывалось.
17. Ранее заключенная сделка с отчуждаемой квартирой была совершена при условии одновременного заключения другой сделки (как то: по распоряжению Главы администрации, в случае проведения сделки с участием несовершеннолетних, при продаже квартиры гражданами, относящимися "к группе риска", а также при осуществлении одновременной продажи и покупки квартир, связанных между собой Ст. 157 ГК РФ (п.1), в которой были обнаружены нарушения, перечисленные выше.

Проверив недвижимость по всем вышеуказанным критериям, Вы можете смело заключать сделку. Не получается самостоятельно - обратитесь к профессионалам. Если хотите, то мы можем помочь Вам - звоните по телефону            +7(495) 997-55-60  или пишите по адресу es.rent@mail.ru.

Подготовка договора купли-продажи.

Предположим, что после проверки юридической чистоты квартиры, Вы знаете, что квартира "чистая". Теперь Вы договариваетесь с продавцом или с агентом о дате проведения сделки и о форме договора купли-продажи. Наше законодательство допускает два вида договоров купли-продажи: в простой письменной форме и в нотариальной форме. 
И та и другая форма имеет одинаковую юридическую силу, однако закон оговаривает, когда договор купли-продажи должен быть обязательно нотариальный, например, при использовании ипотечного кредита банка. Вообще нотариусы - это особый вид людей. У них, как и у врачей, у каждого свое мнение и спорить с ними бесполезно. Составить договор в простой письменной форме (ППФ) можно у нотариуса, это будет стоить примерно 1500- 3000 рублей. Если составляется договор нотариальный, то это стоит значительно дороже т.к. нотариус берет еще процент от суммы указанной в договоре купли-продажи. Если нет необходимости составлять договор купли-продажи нотариально заверенный, то лучше составить договор в ППФ, это значительно дешевле. 

В договоре купли-продажи должны быть освещены все основные условия договора: кто продает, что продает, кому продает, за сколько продает, условия продажи и т.д.,

На практике договор купли-продажи составляет продавец, особенно если квартира продается через агентство. Покупатель только оплачивает составление (50$). Если же квартиру продает физическое лицо, то есть смысл обратиться для составления договора купли-продажи в ППФ к нотариусу или составить самому. Как правило, за 2-3 дня до сделки проект договора купли-продажи квартиры должен быть у Вас. 

Ваша задача внимательно изучить его, обратив особое внимание на правильность указанных в нем данных: фамилию имя и олтчество продавцов и покупателей, а так же их паспортных данных, адреса приобретаемой квартиры или комнаты, основных параметров квартиры или комнаты, которые должны полностью соответствовать параметрам, указанным в справках БТИ форма №11А и форма №22А; стоимость квартиры или комнаты, правильность перечисленных в договоре правоустанавливающих документов на квартиру, форма денежных взаиморасчетов. В договоре также должны быть указаны (если квартира не свободна) лица, зарегистрированные в квартире на момент составления договора, а также сроки в течение которых эти люди снимутся с регистрации (выпишутся). Как правило, этот срок составляет 14 дней с момента регистрации договора купли-продажи квартиры в Управлении Федеральной регистрационной службы по г.Москве (УФРС). 

В договоре должны быть указаны и срок физического освобождения квартиры после регистрации договора купли-продажи в УРФС по г.Москве, этот срок также, как правило, составляет 14 дней. Если квартира или комната юридически и физически свободна, то владельцы должны освободить квартиру в течение одного дня после регистрации договора купли-продажи в УРФС по г. Москве. На практике сроки юридического и физического освобождения квартиры указываются в договоре купли-продажи по согласованию между покупателем и продавцом. 

В договоре должны быть прописаны мера ответственности продавца, в случае возникновения в дальнейшем претензий третьих лиц на эту квартиру, а также перечислены статьи гражданского кодекса РФ, на основании которого этот договор составлялся. В договоре в зависимости от ситуации, также перечисляют и другие документы (согласия, доверенности, решения и т.д.) необходимые для регистрации договора. После того как проект договора Вами внимательно изучен, назначается день сделки, при условии, что все заинтересованные стороны готовы к ней.

Подписание договора купли-продажи

   Подписание договора купли-продажи и закладка денег в банковскую ячейку одним словом называется ни как иначе, как СДЕЛКА. На данном этапе практически заканчивается вся подготовительная работа, которую вы и Ваши партнеры проделали в процессе подготовки к сделке. 

Перед тем, как стороны подписывают договор купли-продажи, происходит закладка денег в банковскую ячейку на срок, необходимый для регистрации договора купли-продажи в УРФС по г. Москве, как правило, это на две недели. Все зависит от того, как быстро будет произведена регистрация.
Стоимость банковской ячейки колеблется от 40$ до 120$ в месяц в зависимости от банка. Покупатель заключает с банком договор аренды ячейки, а также дополнительное соглашение к договору, в котором указывается доступ к ячейке продавца. В дополнительном соглашении очень важно указать кто, в какие сроки, при предъявлении каких документов может получить доступ к банковской ячейке. Здесь остановимся поподробнее: 
Кто - лицо, у которого Вы приобретаете жилплощадь или другое лицо в цепочке (если сделка альтернативная) 
Сроки - период регистрации плюс некоторое время, главное чтобы у Вас осталось время забрать деньги, если регистрация не состоится. 
Условия доступа - договор купли-продажи, приобретаемой Вами квартиры, зарегистрированный в УРФС по г. Москве на Ваше имя. В случае, если сделка альтернативная, то можно, по согласованию с Вами, дополнительно предъявить ксерокопию договора купли-продажи альтернативной квартиры. 
При заключении договора аренды ячейки, Вам будет выдан ключ от банковской ячейки, второй ключ находится у работника банка. Ключ, как правило, хранится у того, кто заложил деньги в ячейку, т.е. у покупателя, но может храниться и в агентстве, это как Вы решите. За ключ с вас возьмут залог, который Вам вернут после возврата ключа. Таким образом, после того как договор купли-продажи зарегистрирован, и у Вас на руках имеется Ваш экземпляр вместе со свидетельством о государственной регистрации права собственности. Вы (или агентство) отдаете продавцу ключ от банковской ячейки и он, со своим экземпляром зарегистрированного в УРФС по г. Москве договора купли-продажи идёт в банк и получает деньги за проданную Вам квартиру. 
Если по каким-то причинам договор не регистрируется, то Вы в соответствии с дополнительным соглашением (естественно ключ вы никому не передаёте) и в указанные в нем сроки, забираете из ячейки ваши деньги, т.е. сделка разваливается, и вы остаётесь при своих деньгах, а продавец при квартире. Если сделка не регистрируется по техническим причинам (опечатка, неправильно указан номер дома и т.д.), то это все можно исправить в процессе регистрации. Если сделка не регистрируется по вине продавца (имеется арест на квартиру или ещё что-нибудь), то он обязан вернуть вам деньги, полученные в качестве аванса. Если сделка не регистрируется по вашей вине (в процессе регистрации Вы передумали или ваш супруг отказал Вам в согласии на покупку или еще по какой либо причине), то внесённый вами аванс Вы не получите. 

После того как деньги заложены в ячейку, происходит подписание договора купли-продажи сторонами, участвующими в сделке. При подписании договора купли-продажи обязательно сравните имеющийся у Вас проект договора с оригиналом, еще раз внимательно проверьте реквизиты продавца и покупателя, параметры квартиры, которую вы покупаете, условия и сроки освобождения квартиры - как физического, так и юридического. Проверьте, указаны ли меры ответственности продавца, в случае если в дальнейшем по его вине возникнут судебные иски. Перед подписанием договора еще раз проверьте уплату коммунальных платежей и оплату телефона. 
Помните, что продавец сам в Вашем присутствие должен подписать договор. Если договор подписывается по доверенности, то вам необходимо перед подписанием договора убедится, не отозвана ли доверенность продавцом квартиры. Перед подписанием договора продавец должен Вам передать или хотя бы предъявить (а передать при подписании акта передачи квартиры) нотариально заверенное заявление о его согласии перевода телефона на имя нового собственника, т.е. на Ваше. Если все в порядке подписывайте договор. 
Если сделка альтернативная, то одновременно с Вами, свои договора купли-продажи будут подписывать и другие заинтересованные стороны, но для Вас главное это Ваш договор. Тем не менее, внимательно отнеситесь ко всем участникам альтернативной сделки, т.к. от каждого из участников зависит, состоится сделка или нет.

Государственная регистрация

После того как договор купли-продажи подписан, и закладка денег в банковскую ячейку произведена, необходимо сдать договор купли-продажи на регистрацию в УРФС по г. Москве. Если сделка альтернативная, то все договора купли-продажи сдаются на регистрацию одновременно.

Вместе с договором купли-продажи Вы должны сдать на регистрацию следующие документы:

1. Правоустанавливающие документы на приобретаемую квартиру

2. Копия ФЛС в оригинале, не просроченная

3. Выписка из домовой книги, не просроченная

4. Справка из БТИ по Ф №22А в оригинале

5. Справка из БТИ по Ф 11А - по необходимости (если, например, квартира продаётся по стоимости БТИ)

6. Ксерокопии паспортов покупателя (покупателей) и продавца (продавцов)

7. Согласие супруга покупателя

8. Согласие супруга продавца - если необходимо

9. Разрешение органов опеки - если необходимо

10. Отказ соседей от покупки комнаты - если квартира коммунальная

11. Отказ города от покупки комнаты в коммунальной квартире, если другие комнаты в этой квартире не приватизированы.

12. другие документы по требованию регистратора (свидетельство о смерти, свидетельства о рождении, и т.д.)

Регистрация договора купли-продажи.

Как мы говорили, если у вас все документы в порядке, и их приняли у Вас на регистрацию, то вам выдадут расписку в приёме документов и скажут, когда придти за уже зарегистрированными. Срок регистрации, как Вы знаете, составляет две недели.

Как правило, если документы правильно оформлены, вопросов в процессе регистрации не возникает. С регистрации вы получите:

1. Зарегистрированный договор купли-продажи: экземпляр покупателя и экземпляр продавца.

2. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на приобретённую Вами квартиру.

3. Другие документы, которые уже не нужны регистратору: старые правоустанавливающие документы, доверенности и т.д. Получив Ваш экземпляр договора купли-продажи и свидетельство о государственной регистрации права, внимательно проверьте их на предмет наличия ошибок, т.к. там работают люди и возможны опечатки. Если все в порядке, то можете передавать ключ от банковской ячейки продавцу и готовится к заселению.

Подписание акта приёма-передачи купленной квартиры